Effectuer des travaux dans une copropriété implique de respecter un certain nombre de règles et de procédures. Cela est encore plus important lorsqu’il s’agit d’intervenir sur les parties communes, afin de préserver l’intérêt de tous les copropriétaires. Cet article vous présente les principales dispositions légales à suivre pour mener à bien ces travaux en toute légalité.
I. Les types de travaux concernés
Les parties communes d’une copropriété sont celles qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et dont la jouissance est partagée par tous. Il peut s’agir du hall d’entrée, des escaliers, des couloirs, du toit, des installations techniques (ascenseur, chauffage collectif), etc. Les travaux réalisés sur ces espaces doivent respecter certaines conditions pour être autorisés par la loi.
On distingue généralement trois types de travaux :
- Travaux d’entretien courant : ils visent à maintenir en bon état et en bon fonctionnement les équipements et installations existants. Ils sont généralement votés en assemblée générale à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
- Travaux d’amélioration : ils ont pour objectif d’apporter un confort supplémentaire ou d’améliorer la performance énergétique du bâtiment. Ils peuvent être votés à la double majorité (article 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965), selon leur nature et leur coût.
- Travaux imposés par la législation : il s’agit notamment des travaux de mise en conformité avec les normes de sécurité ou d’accessibilité, ou encore des travaux visant à réduire les consommations d’énergie. Ils sont généralement votés à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
II. La procédure de prise de décision
Pour réaliser des travaux dans les parties communes d’une copropriété, il est nécessaire d’obtenir l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale. Cette étape est primordiale, car elle permet de s’assurer que le projet est conforme aux intérêts de tous et qu’il respecte les règles légales en vigueur.
La procédure se déroule en plusieurs étapes :
- Convocation à l’assemblée générale : le syndic doit convoquer tous les copropriétaires à une assemblée générale, en leur adressant un ordre du jour précisant les projets de travaux envisagés et les modalités de vote.
- Délibération : lors de l’assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de parties communes. Les projets de travaux sont alors soumis au vote, selon les règles de majorité prévues par la loi (majorité simple, double majorité ou unanimité).
- Notification des décisions : après l’assemblée générale, le syndic doit notifier les décisions prises aux copropriétaires absents et aux créanciers inscrits, qui disposent d’un droit de contestation dans un délai de deux mois.
- Réalisation des travaux : une fois les décisions validées, le syndic peut procéder à la passation des marchés avec les entreprises retenues et superviser l’exécution des travaux.
III. Les modalités de financement
Le financement des travaux dans les parties communes est généralement réparti entre les copropriétaires, en fonction de leur quote-part de parties communes. Toutefois, il est possible d’adopter des règles spécifiques, notamment pour tenir compte des avantages particuliers procurés par certains travaux à certains lots.
Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour financer ces travaux :
- Provision sur fonds propres : chaque copropriétaire participe au financement des travaux en puisant dans ses économies personnelles.
- Fonds de travaux : il s’agit d’une épargne constituée par la copropriété pour faire face aux dépenses futures. La loi ALUR du 24 mars 2014 a rendu obligatoire la constitution d’un tel fonds pour les copropriétés de plus de 10 lots, à compter du 1er janvier 2017.
- Emprunt collectif : la copropriété peut contracter un emprunt auprès d’un établissement bancaire pour financer les travaux. Les copropriétaires sont alors solidaires du remboursement et peuvent choisir de participer au prêt ou non, en fonction de leur situation financière.
- Aides et subventions : certains travaux peuvent bénéficier d’aides publiques (Anah, collectivités territoriales) ou d’avantages fiscaux (crédit d’impôt, éco-prêt à taux zéro), sous réserve de respecter certaines conditions.
En conclusion, il est essentiel de bien connaître et respecter les règles légales encadrant les travaux dans les parties communes d’une copropriété. Le respect de ces règles garantit la bonne réalisation des travaux, tout en préservant l’équilibre entre les intérêts des différents copropriétaires. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel du droit pour vous accompagner dans cette démarche.
